Hoge LTV bij vastgoedfinanciering vergroot de risico’s voor beleggers

Hoge LTV vergroot de risico’s voor vastgoedbeleggers

Vastgoedbeleggen is de afgelopen jaren ingrijpend veranderd. Tijdens de periode van lage rente konden beleggers relatief goedkoop financieren en groeiden veel vastgoedportefeuilles snel. Inmiddels zijn de rente, regelgeving en financieringsvoorwaarden veranderd. Daardoor is het belangrijker geworden om niet alleen naar het verwachte rendement te kijken, maar ook naar de financiële weerbaarheid van een vastgoedinvestering.

Een belangrijke maatstaf daarbij is de Loan-to-Value, meestal afgekort tot LTV. Dit percentage geeft aan hoe groot de financiering is ten opzichte van de waarde van het vastgoed.

Een pand met een waarde van € 500.000 en een lening van € 400.000 heeft bijvoorbeeld een LTV van 80%.

Het effect van financieren met weinig eigen vermogen

Door vastgoed grotendeels met geleend geld aan te kopen, hoeft een belegger minder eigen vermogen in te brengen. Wanneer de waarde van het pand stijgt en de huurinkomsten voldoende zijn, kan deze financiële hefboom het rendement op het eigen vermogen vergroten.

Het omgekeerde geldt echter ook. Bij een waardedaling neemt de LTV toe, terwijl de hoogte van de lening niet automatisch daalt. Hierdoor wordt de financiële buffer kleiner en neemt het risico voor zowel de belegger als de financier toe.

Een hoge LTV hoeft niet per definitie onverantwoord te zijn. De haalbaarheid hangt onder andere af van:

• de stabiliteit van de huurinkomsten;
• de juridische houdbaarheid van de huurprijzen;
• de rente en looptijd van de financiering;
• de aflossingsverplichtingen;
• het beschikbare eigen vermogen;
• de onderhouds- en verduurzamingskosten;
• de voorwaarden voor herfinanciering;
• de beschikbare liquiditeitsreserve.

Een vastgoedbelegging moet daarom niet alleen onder gunstige omstandigheden rendabel zijn. Ook hogere lasten, tijdelijke leegstand, noodzakelijk onderhoud of een lagere taxatiewaarde moeten kunnen worden opgevangen.

Wanneer kan een bank verlangen dat een belegger bijstort?

In vastgoedfinancieringen kunnen afspraken zijn opgenomen over een maximale LTV, minimale rentedekking of andere financiële voorwaarden. Dit worden ook wel financieringsconvenanten genoemd.

Wanneer de waarde van het vastgoed daalt, kan de werkelijke LTV boven het overeengekomen maximum uitkomen. Ook teruglopende huurinkomsten kunnen ertoe leiden dat niet meer aan de financieringsvoorwaarden wordt voldaan.

Als de financieringsovereenkomst daarvoor een grondslag biedt, kan de bank of andere financier vervolgens verlangen dat de belegger:

• een deel van de lening aanvullend aflost;
• extra eigen geld inbrengt;
• aanvullende zekerheid verstrekt;
• een herstelplan opstelt;
• of het vastgoed verkoopt wanneer herstel uitblijft.

Een bank kan dit niet zonder meer op ieder willekeurig moment verlangen. De mogelijkheden van de financier worden bepaald door de kredietovereenkomst, de algemene voorwaarden en de concrete omstandigheden.

Vastgoedbeleggers doen er daarom verstandig aan om niet alleen de rente en maandlasten te beoordelen, maar ook de bepalingen over taxaties, LTV, aanvullende aflossingen, zekerheden en opeisbaarheid.

De invloed van de Wet betaalbare huur

De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden en heeft de huurregulering uitgebreid. Het woningwaarderingsstelsel, ook wel het WWS genoemd, bepaalt aan de hand van het aantal punten welke maximale kale huurprijs voor een gereguleerde woning mag worden gevraagd.

De middenhuurregulering geldt voor woningen tot en met 186 WWS-punten. Verhuurders zijn sinds 1 januari 2025 bovendien verplicht om bij nieuwe huurovereenkomsten een puntentelling van de woning aan de huurder te verstrekken.

Voor vastgoedbeleggers betekent dit dat een verwachte huurprijs altijd moet worden getoetst aan de actuele wet- en regelgeving. Een huurprijs die uitsluitend is gebaseerd op vergelijkbare advertenties, een taxatie uit het verleden of een gewenste huuropbrengst biedt onvoldoende zekerheid.

Wanneer een woning binnen het gereguleerde segment valt, is de maximale huurprijs op basis van het WWS een dwingende norm. Verhuurder en huurder kunnen dan niet rechtsgeldig afspreken dat structureel een hogere kale huurprijs wordt betaald.

Lagere huurinkomsten kunnen de vastgoedwaarde beïnvloeden

De waarde van verhuurd vastgoed wordt mede bepaald door de huurinkomsten, exploitatiekosten, locatie, staat van onderhoud, resterende looptijd van de huurovereenkomst en verkoopmogelijkheden.

Wanneer de wettelijk toegestane huur lager is dan waarmee bij de aankoop of financiering werd gerekend, kan dit gevolgen hebben voor de exploitatie en de marktwaarde van het pand.

Een lagere huur leidt niet automatisch tot een vooraf vast te stellen waardedaling. Daarvoor spelen te veel andere factoren een rol. Wel kunnen lagere huurinkomsten de beleggingswaarde en de mogelijkheden voor herfinanciering negatief beïnvloeden.

Een nieuwe financier kan bij herfinanciering besluiten minder uit te lenen of strengere voorwaarden te stellen. De belegger moet dan mogelijk meer eigen vermogen inbrengen, aanvullende zekerheid verstrekken of een deel van de bestaande lening aflossen.

Voorbeeld van een stijgende LTV

Stel dat een pand bij aankoop een waarde heeft van € 500.000 en wordt gefinancierd met een lening van € 400.000. De LTV bedraagt dan 80%.

Wanneer de waarde later daalt naar € 450.000, terwijl de lening nog steeds € 400.000 bedraagt, stijgt de LTV naar ongeveer 89%.

Daalt de taxatiewaarde naar € 400.000, dan bedraagt de LTV 100%. De lening is dan even hoog als de getaxeerde waarde van het pand.

Als in de financieringsovereenkomst een maximale LTV van bijvoorbeeld 80% is afgesproken, kan de financier op basis van die voorwaarden verlangen dat de overschrijding wordt hersteld. De belegger moet dan mogelijk aanvullend aflossen of extra zekerheid verstrekken.

Let op bij onzekere of tijdelijke huurinkomsten

Een financieringsaanvraag mag niet uitsluitend worden gebaseerd op een optimistische huurprognose. Vooraf moet worden onderzocht of de verhuur juridisch en praktisch mogelijk is.

Belangrijke aandachtspunten zijn onder meer:

• het geldende omgevingsplan;
• een eventuele kamerverhuur- of omzettingsvergunning;
• de WWS-puntentelling;
• de energieprestatie van de woning;
• brandveiligheids- en gebruikseisen;
• lokale huisvestingsregels;
• bestaande huurovereenkomsten;
• onderhouds- en verduurzamingsverplichtingen.

Een hoge huur die tijdelijk wordt ontvangen, betekent niet automatisch dat deze huur ook op langere termijn juridisch houdbaar is. Wanneer de financiering afhankelijk is van uitzonderlijke of onzekere inkomsten, moet daarmee in de risicoanalyse rekening worden gehouden.

Voldoende reserves blijven belangrijk

Een vastgoedportefeuille kan op papier een aanzienlijke waarde vertegenwoordigen, terwijl er onvoldoende direct beschikbaar geld aanwezig is. Dat wordt vooral problematisch wanneer meerdere panden tegelijkertijd onderhoud nodig hebben of verschillende leningen in dezelfde periode moeten worden geherfinancierd.

Een gezonde vastgoedstrategie bevat daarom niet alleen eigen vermogen in het vastgoed, maar ook een passende liquiditeitsreserve. Daarmee kunnen tegenvallende huurinkomsten, leegstand, rentestijgingen en noodzakelijke werkzaamheden worden opgevangen zonder dat direct tot verkoop hoeft te worden overgegaan.

Vastgoed blijft een langetermijninvestering

Vastgoed kan nog steeds een waardevolle langetermijninvestering zijn. Dat vraagt wel om realistische uitgangspunten, een beheerste financiering en een grondige beoordeling van de risico’s.

Niet de hoogst mogelijke financiering, maar een financieel houdbare verhouding tussen vastgoedwaarde, lening, huurinkomsten en reserves moet centraal staan. Wie voldoende buffers aanhoudt en vooraf deskundig advies inwint, is beter voorbereid op veranderingen in de markt, de rente en de regelgeving.

Wilt u uw vastgoedstrategie, financiering of verhuurmogelijkheden laten beoordelen? Zeker Wonen Groep denkt graag met u mee over een verantwoorde en toekomstbestendige aanpak.

Dit artikel is uitsluitend informatief en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies. De toepasselijke regelgeving en financieringsvoorwaarden kunnen per situatie verschillen.

Dit artikel is uitsluitend informatief en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies. De toepasselijke regelgeving en financieringsvoorwaarden kunnen per situatie verschillen.

De juridische passages zijn afgestemd op de actuele uitleg over de Wet betaalbare huur, de huurprijsgrenzen voor 2026 en de verplichte WWS-puntentelling bij nieuwe huurcontracten.