Box 3 voor vastgoedbeleggers: de huidige regels en plannen vanaf 2028

Box 3 voor vastgoedbeleggers: nu en mogelijk vanaf 2028

De belastingheffing in Box 3 is al langere tijd onderwerp van discussie en juridische procedures. Onder het huidige stelsel wordt in beginsel gewerkt met forfaitaire rendementen. Tegelijkertijd kunnen belastingplichtigen een beroep doen op hun werkelijk behaalde rendement wanneer dat lager is.

Het kabinet wil vanaf 1 januari 2028 overstappen naar een stelsel waarin het werkelijke rendement centraal staat. Het wetsvoorstel is door de Tweede Kamer aangenomen, maar op dit moment nog niet definitief door de Eerste Kamer. Bovendien zijn aanvullende wijzigingen aangekondigd.

De precieze regels kunnen daardoor nog veranderen. Toch is het verstandig om als vastgoedbelegger nu al na te denken over de mogelijke gevolgen.

Hoe werkt Box 3 in 2026?

Bij de voorlopige berekening over 2026 gebruikt de Belastingdienst verschillende forfaitaire rendementspercentages voor spaargeld, overige bezittingen en schulden.

Voor beleggingen en andere bezittingen, waaronder een tweede of verhuurde woning, wordt in 2026 gerekend met een forfaitair rendement van 6%. Voor schulden geldt een forfaitaire aftrek van 2,7%. Over het berekende Box 3-inkomen wordt 36% inkomstenbelasting geheven.

In de werkelijke berekening spelen ook het heffingsvrije vermogen, de schuldendrempel, eventuele fiscale partners en andere bezittingen en schulden een rol. Voor de duidelijkheid laten we deze onderdelen in het onderstaande voorbeeld buiten beschouwing.

Tegenbewijs op basis van werkelijk rendement

Wanneer het werkelijke rendement lager is dan het forfaitair berekende rendement, kan de belastingplichtige het werkelijke rendement doorgeven. De Belastingdienst gebruikt vervolgens de gunstigste van beide berekeningen.

Bij deze tegenbewijsregeling wordt naar het totale rendement over het gehele Box 3-vermogen gekeken. Voor een verhuurde woning kunnen onder andere meetellen:

betaalde rente over een Box 3-schuld.

de positieve of negatieve waardeverandering;

de ontvangen kale huur;

Reguliere exploitatiekosten, zoals onderhoud, beheer, verzekeringen en gemeentelijke lasten, zijn binnen deze tegenbewijsregeling in beginsel niet aftrekbaar. De rente over een schuld die tot Box 3 behoort, kan wel worden meegenomen.

Een vereenvoudigd rekenvoorbeeld

We nemen als voorbeeld een alleenstaande vastgoedbelegger met één verhuurde woning. De uitgangspunten zijn:

veronderstelde waardestijging: € 16.000.

overige kosten en lasten: € 2.500;

jaarlijkse aflossing: € 4.000;

jaarlijkse rente: € 11.000;

rente: 5,5% per jaar;

vastgoedfinanciering: € 200.000;

jaarlijkse kale huur: € 19.200;

waarde verhuurde woning: € 400.000;

De berekening is bewust vereenvoudigd. Persoonlijke vrijstellingen, schuldendrempels en eventuele andere vermogensbestanddelen worden niet meegenomen.

Het directe rendement uit verhuur

De jaarlijkse huurinkomsten bedragen € 19.200. Na aftrek van € 11.000 aan financieringsrente en € 2.500 aan overige kosten blijft vóór belasting en aflossing € 5.700 over.

Afgezet tegen het ingebrachte eigen vermogen van € 200.000 bedraagt het directe rendement:

€ 5.700 ÷ € 200.000 × 100% = 2,85%

Dit percentage houdt nog geen rekening met belasting en de jaarlijkse aflossing. Aflossing is overigens geen kostenpost voor de rendementsberekening, maar heeft wel direct invloed op de beschikbare cashflow.

Belasting volgens het forfaitaire stelsel

Bij een forfaitair rendement van 6% wordt over de woning een rendement berekend van:

€ 400.000 × 6% = € 24.000

Voor de schuld geldt in dit vereenvoudigde voorbeeld een forfaitaire aftrek van:

€ 200.000 × 2,7% = € 5.400

Het forfaitair berekende Box 3-inkomen bedraagt dan:

€ 24.000 − € 5.400 = € 18.600

Bij een belastingtarief van 36% komt de berekende belasting uit op:

€ 18.600 × 36% = € 6.696

Dit is een vereenvoudigde berekening zonder heffingsvrij vermogen en schuldendrempel. De uiteindelijke persoonlijke belastingaanslag kan daarom afwijken.

Is het werkelijk rendement gunstiger?

Bij het werkelijk rendement tellen in dit voorbeeld de huurinkomsten en de waardestijging mee. De werkelijk betaalde financieringsrente kan daarop in mindering worden gebracht.

De vereenvoudigde berekening wordt dan:

€ 19.200 huur + € 16.000 waardestijging − € 11.000 rente = € 24.200

De belasting daarover zou bij een tarief van 36% uitkomen op € 8.712. Dit is hoger dan de forfaitaire berekening van € 6.696. De forfaitaire methode is in dit voorbeeld dus gunstiger.

De overige exploitatiekosten van € 2.500 kunnen bij het bepalen van het werkelijke rendement onder de huidige tegenbewijsregeling niet worden afgetrokken.

Een positieve huur maar een negatieve cashflow

Na ontvangst van de huur betaalt de belegger rente, aflossing, exploitatiekosten en Box 3-belasting.

De vereenvoudigde cashflow is dan:

€ 19.200 huur
− € 11.000 rente
− € 4.000 aflossing
− € 2.500 overige kosten
− € 6.696 Box 3-belasting
= € 4.996 negatieve cashflow

Ondanks een maandelijkse huur van € 1.600 moet de belegger in dit voorbeeld dus bijna € 5.000 per jaar uit andere middelen bijleggen.

Een deel daarvan bestaat uit aflossing. Dit geld verdwijnt economisch niet volledig, omdat daarmee de schuld wordt verlaagd en het eigen vermogen in de woning toeneemt. Voor de beschikbare liquiditeit blijft het echter wel een uitgaande betaling.

Wat verandert mogelijk vanaf 2028?

Het voorgestelde nieuwe stelsel gaat uit van belasting over het werkelijke rendement. Voor verschillende vermogensbestanddelen kunnen verschillende methoden gaan gelden.

Voor vastgoed is in het wetsvoorstel een vermogenswinstbelasting opgenomen. De waardestijging wordt dan in beginsel niet jaarlijks belast, maar op het moment dat de winst wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld bij verkoop.

Tijdens de exploitatie worden de werkelijke inkomsten uit verhuur belast. Bepaalde kosten en financieringsrente kunnen volgens het voorstel onder voorwaarden aftrekbaar worden. Daardoor kan de jaarlijkse belastingdruk tijdens de verhuur lager uitvallen dan onder het huidige forfaitaire stelsel.

Daar staat tegenover dat bij verkoop mogelijk belasting moet worden betaald over de gerealiseerde waardestijging. De exacte berekening hangt onder meer af van de uiteindelijke wet, de fiscale beginwaarde, aftrekbare kosten en eventuele overgangsregels.

Omdat het wetsvoorstel nog kan worden gewijzigd, kunnen hieraan op dit moment nog geen definitieve belastingberekeningen worden verbonden.

Een gereguleerde huur verandert de uitkomst sterk

In het voorbeeld bedraagt de maandelijkse huur € 1.600. Stel dat de woning op grond van het woningwaarderingsstelsel binnen de gereguleerde huur zou vallen en maximaal € 1.000 per maand mag opbrengen.

De jaarhuur daalt dan van € 19.200 naar € 12.000. De rente, aflossing en veel vaste lasten blijven echter grotendeels gelijk. De exploitatie en cashflow kunnen daardoor snel negatief worden.

Ook de waarde in verhuurde staat kan onder druk komen te staan wanneer een lagere huurprijs geldt. De precieze verkoopwaarde kan echter niet uitsluitend worden bepaald door de jaarhuur met een vaste factor te vermenigvuldigen. Daarvoor zijn onder meer de locatie, staat van onderhoud, huurovereenkomst, marktrente en taxatiemethode van belang.

Een hoge huur is niet hetzelfde als een hoog rendement

Aan een maandhuur is niet direct te zien wat een vastgoedbelegger daadwerkelijk verdient. Voor een volledig beeld moeten ook de volgende onderdelen worden meegenomen:

mogelijke waardestijging of waardedaling.

leegstand en betalingsrisico;

beheer- en administratiekosten;

verzekeringen en gemeentelijke lasten;

onderhoud en verduurzaming;

Box 3-belasting;

verplichte aflossing;

financieringsrente;

Een woning kan een behoorlijke huur opleveren en toch nauwelijks vrije cashflow genereren. Vooral bij een hoge financiering, stijgende rente of gereguleerde huur kan het verschil groot zijn.

Vooruitkijken blijft noodzakelijk

De overgang naar een nieuw Box 3-stelsel kan grote gevolgen hebben voor particuliere vastgoedbeleggers. Onder het voorgestelde stelsel kan de jaarlijkse belasting tijdens de verhuur beter aansluiten bij de werkelijke exploitatie. Bij verkoop kan daarentegen belasting verschuldigd worden over de gerealiseerde waardestijging.

Vastgoedbeleggers doen er daarom verstandig aan meerdere scenario’s door te rekenen. Niet alleen de huurinkomsten, maar ook de financiering, fiscale positie, exploitatiekosten, huurregulering en verwachte verkoopopbrengst moeten daarbij worden meegenomen.

Wilt u de verhuur-, beheer- of verkoopmogelijkheden van uw vastgoed bespreken? Zeker Wonen Groep denkt graag met u mee over een passende vastgoedstrategie.

Dit artikel is uitsluitend bedoeld als algemene informatie en vormt geen persoonlijk fiscaal, financieel of juridisch advies. De Box 3-regels en het wetsvoorstel voor belastingheffing over het werkelijke rendement kunnen nog wijzigen. Laat uw persoonlijke situatie altijd beoordelen door een fiscaal adviseur.

Meer informatie over Box 3

Wilt u meer weten over de actuele Box 3-regels en de plannen voor belastingheffing over het werkelijke rendement? Bekijk dan de informatie van de Belastingdienst en de actuele tijdlijn van de Rijksoverheid.