Vastgoed in Box 3 of in een bv, wat is verstandig?

Blijft uw vastgoed privé of kiest u voor een bv?

De belastingheffing over vastgoed in Box 3 is al jaren in beweging. Tegelijkertijd krijgen verhuurders te maken met huurregulering, hogere financieringslasten en kosten voor onderhoud en verduurzaming. Hierdoor ontstaat steeds vaker de vraag of vastgoed beter privé kan worden aangehouden of via een bv.

Daarop bestaat geen standaardantwoord. De beste keuze hangt onder andere af van het rendement, de financiering, de waardeontwikkeling, de duur van de belegging en de vraag of opbrengsten privé nodig zijn of opnieuw worden geïnvesteerd.

Vastgoed privé aanhouden in Box 3

Een tweede woning of verhuurde woning die tot het privévermogen behoort, valt normaal gesproken in Box 3. In 2026 bedraagt het Box 3-tarief 36%.

Voor de voorlopige berekening over 2026 gebruikt de Belastingdienst een forfaitair rendement van 6% voor beleggingen en andere bezittingen. Voor schulden wordt gerekend met een forfaitaire aftrek van 2,7%. Daarnaast spelen onder meer het heffingsvrije vermogen en de schuldendrempel een rol.

Wanneer het werkelijk behaalde rendement lager is dan het forfaitair berekende rendement, kan de belastingplichtige het werkelijke rendement doorgeven. De Belastingdienst past vervolgens de voordeligste berekening toe.

Bij het werkelijke rendement kunnen ontvangen huur, waardeveranderingen en betaalde rente over een Box 3-schuld meetellen. Reguliere exploitatiekosten zijn binnen de huidige tegenbewijsregeling in beginsel niet aftrekbaar.

Het voordeel van privébezit is dat er geen vennootschapsstructuur nodig is. Ook hoeft na verkoop niet eerst winst uit een bv naar privé te worden uitgekeerd. Daar staat tegenover dat de forfaitaire Box 3-heffing ongunstig kan uitpakken wanneer het directe rendement laag is.

Vastgoed aanhouden via een bv

Wanneer een bv vastgoed bezit, worden de werkelijke opbrengsten en kosten opgenomen in de administratie. De huurinkomsten behoren tot de winst van de bv. Zakelijke kosten en financieringsrente kunnen in beginsel aftrekbaar zijn, voor zover zij aan de fiscale voorwaarden voldoen.

Over de belastbare winst betaalt de bv in 2026:

25,8% over het gedeelte boven € 200.000.

19% vennootschapsbelasting over de eerste € 200.000;

Ook een eventuele boekwinst bij verkoop van het vastgoed valt in beginsel onder de vennootschapsbelasting. Voor afschrijving op gebouwen gelden fiscale beperkingen.

Zolang de winst in de bv blijft, kan het resterende bedrag worden gebruikt voor onderhoud, aflossing of nieuwe investeringen. Dat kan aantrekkelijk zijn voor beleggers die hun vastgoedportefeuille verder willen uitbreiden.

Wordt de winst als dividend aan de aandeelhouder uitgekeerd, dan volgt daarnaast Box 2-heffing. In 2026 bedraagt deze 24,5% tot een belastbaar Box 2-inkomen van € 68.843 en 31% over het meerdere.

Een bv voorkomt belasting dus niet. Zij verandert vooral het moment en de manier waarop belasting wordt geheven.

De belangrijkste verschillen

Onderwerp	Privé in Box 3	Vastgoed via een bv
Jaarlijkse belasting	Forfaitair of lager werkelijk rendement	Belasting over de werkelijke fiscale winst
Exploitatiekosten	Bij tegenbewijs meestal niet aftrekbaar	Zakelijke kosten kunnen in beginsel aftrekbaar zijn
Financieringsrente	Werkelijke rente telt mee bij tegenbewijs	Zakelijke rente kan in beginsel aftrekbaar zijn
Waardestijging	Kan meetellen bij werkelijk rendement	Boekwinst wordt in beginsel bij verkoop belast
Winst herinvesteren	Vanuit privévermogen	Binnen de bv na vennootschapsbelasting
Geld naar privé halen	Geen dividenduitkering nodig	Mogelijk aanvullende Box 2-heffing
Administratie	Relatief eenvoudig	Jaarrekening, aangiften en administratie nodig

Bestaand vastgoed overhevelen naar een bv

Bestaand privévastgoed kan niet simpelweg administratief naar een bv worden verplaatst. De bv moet het economische en juridische eigendom verkrijgen. Hiervoor is doorgaans een notariële overdracht nodig en moet de waarde van het vastgoed worden vastgesteld.

Bij de overdracht van een verhuurde woning aan een bv is in 2026 in beginsel 8% overdrachtsbelasting verschuldigd. Het kabinet heeft aangekondigd dit tarief voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt per 1 januari 2027 te willen verlagen naar 7%.

Omdat deze verlaging nog wettelijk moet worden uitgewerkt en definitief vastgesteld, kan voor een overdracht vanaf 2027 nog niet zonder voorbehoud met het tarief van 7% worden gerekend.

Voor niet-woningen, zoals kantoren, winkels en bedrijfspanden, geldt in 2026 het algemene tarief van 10,4%. De aangekondigde verlaging naar 7% heeft alleen betrekking op woningen.

Naast overdrachtsbelasting kunnen kosten ontstaan voor:

de administratie en jaarrekening van de bv.

het vestigen van nieuwe zekerheden;

aanpassing of aflossing van de financiering;

fiscaal en juridisch advies;

de notaris;

een taxatie;

Is het vastgoed gefinancierd, dan moet ook worden bekeken of de financier instemt met de overdracht en of de bestaande lening kan worden voortgezet. Een privéfinanciering gaat niet automatisch over naar de bv.

Door deze kosten kan het overhevelen van bestaand vastgoed financieel ongunstig zijn, zelfs wanneer bezit via een bv op langere termijn fiscale voordelen zou kunnen bieden.

Nieuw vastgoed direct via een bv aankopen

Bij een nieuwe vastgoedinvestering ligt de afweging anders. Er hoeft dan geen bestaand pand van privé naar een bv te worden overgedragen. De aankoop kan vanaf het begin door de bv worden gedaan.

Daarbij moeten vooraf de financiering, verwachte huurinkomsten, kosten, verkoopstrategie en gewenste privéopnames worden doorgerekend. Ook kunnen financiers bij een bv andere voorwaarden, rentes of persoonlijke garanties verlangen.

De keuze voor privé of een bv moet daarom bij voorkeur worden gemaakt voordat de koopovereenkomst definitief wordt gesloten.

Wanneer kan een bv interessant zijn?

Een bv kan interessant zijn wanneer:

er behoefte is aan een duidelijke juridische en administratieve structuur.

meerdere objecten professioneel worden geëxploiteerd;

opbrengsten worden gebruikt voor nieuwe investeringen;

de winst langere tijd in de bv blijft;

een groot deel van de aankoop met vreemd vermogen wordt gefinancierd;

de werkelijke exploitatiekosten relatief hoog zijn;

Het gebruik van een bv betekent niet automatisch dat privéaansprakelijkheid volledig is uitgesloten. Financiers kunnen bijvoorbeeld persoonlijke garanties verlangen. Ook kunnen bestuurders onder bijzondere omstandigheden persoonlijk aansprakelijk worden gesteld.

Wanneer kan privébezit logischer zijn?

Privé aanhouden kan logischer zijn wanneer:

eenvoud en beperkte administratie belangrijk zijn.

de kosten van overdracht naar een bv niet kunnen worden terugverdiend;

verkoop op relatief korte termijn wordt verwacht;

opbrengsten direct privé nodig zijn;

het vastgoed weinig kosten heeft;

de financiering beperkt is;

Ook het heffingsvrije vermogen en de totale samenstelling van het Box 3-vermogen kunnen de uitkomst beïnvloeden.

Afwachten op het nieuwe Box 3-stelsel?

Het kabinet beoogt vanaf 1 januari 2028 een nieuw stelsel in te voeren waarin het werkelijke rendement centraal staat. Voor vastgoed is in het wetsvoorstel een vermogenswinstbelasting voorzien, waarbij de waardestijging in beginsel bij realisatie wordt belast.

Het voorstel is nog niet definitief. De Eerste Kamer heeft de eindstemming uitgesteld en er kunnen nog wijzigingen volgen. Alleen vanwege het aangekondigde stelsel nu vastgoed overhevelen, kan daarom voorbarig zijn.

Afwachten kan verstandig zijn wanneer er geen directe zakelijke reden is om over te dragen. Dat betekent niet dat wachten altijd de beste keuze is. Ook de rentelasten, huurregulering, verkoopplannen en kosten van de huidige structuur blijven belangrijk.

Eerst rekenen, daarna beslissen

De vraag is niet alleen in welke structuur de laagste jaarlijkse belasting wordt betaald. Ook overdrachtsbelasting, financiering, exploitatiekosten, verkoopwinst, Box 2-heffing en toekomstige privéopnames moeten worden meegenomen.

Laat daarom meerdere scenario’s doorrekenen voordat u bestaand vastgoed overdraagt of een nieuwe aankoop doet. Een eenmaal uitgevoerde overdracht is niet eenvoudig zonder nieuwe fiscale en juridische gevolgen terug te draaien.

Wilt u de verhuur-, beheer- of verkoopstrategie van uw vastgoed bespreken? Zeker Wonen Groep denkt graag met u mee. Voor een persoonlijke fiscale beoordeling verwijzen wij u naar een gespecialiseerde fiscalist.

Dit artikel is uitsluitend bedoeld als algemene informatie en vormt geen persoonlijk fiscaal, juridisch of financieel advies. De juiste eigendomsstructuur hangt af van uw persoonlijke omstandigheden. Belastingtarieven, wetgeving en wetsvoorstellen kunnen wijzigen. Laat uw situatie vóór een aankoop of overdracht beoordelen door een fiscalist, notaris en eventueel uw financier.

Meer informatie over vastgoed en belasting

Bekijk voor de actuele tarieven en voorwaarden de informatie van de Belastingdienst over Box 3, Box 2, de vennootschapsbelasting en de overdrachtsbelasting.

Meer informatie over de aangekondigde verlaging van de overdrachtsbelasting voor verhuurde woningen vindt u bij de Rijksoverheid.